房地产泡沫与房地产金融风险防范策略

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:房地产泡沫;房地产金融风险;金融风险防范  发布时间:2021-09-22 15:38:48
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 我国房地产市场自商品化时代逐渐进入快速发展阶段,目前己具有全球范围内最

大的市场规模。2020年,政策对冲疫情冲击,我国房地产市场相对于世界其他国家己逐步恢复市场活力。中国城市化率的数据经过预测认为,到2025年将达65%,这表明我国的房地产业需求还将持续增长,可以预见的是,民众的需求还将继续维持疫情之前的状态,进一步稳定发展。

    经济发展到今天,除去基本的居住功能以外,房地产还被赋予了其他的投资相关特征。于是,在居住的基本刚性需求和投资需求的共同驱动下,房价上涨直至普通百姓无法承受,需要借助银行信贷等金融机构帮助。另一方面,作为资本密集的行业,房地产业需要从金融体系中吸收大量资金,才能更好地发展。在房地产市场中投入大量的金融资产会导致房价虚涨,虚涨的价格意味着偏离价值,意味着泡沫的诞生。于是逐渐积累起来的泡沫就会使其主要融资渠道的银行为代表的整个金融系统面临可能的风险和不确定性。当泡沫累计到一定程度,系统性的危机就会出现并对实体经济造成冲击。

    日本上世纪的房地产市场泡沫破灭使房地产业遭受重创,并使此后的日本经济长期处于低迷状态。上世纪九十年代的东南亚经历了高经济增长,但后来在金融自由化、监管不当以及国际资本的大量流入下,大量资金流入房地产。在美联储加息等一系列操作后,1997年一场由泰国开始,迅速席卷了邻近国家并影响全球金融市场的危机在东南亚爆发。之前累计的泡沫轰然破裂直接导致了整个东南亚的经济大厦倒塌,也间接导致了香港楼盘的暴跌、成交萎缩。此时的美国也出现了二战结束至次贷危机前的房地产牛市,与之伴随而来的便是泡沫。房地产市场的年增长率高达4 070,但高增长的“泡沫”并未长久持续下去,泡沫最终破灭,紧随其后的便是危机一一美国企业的倒闭连带全球金融业损失惨重。

    近年来,随着全球金融自由化进程的深化,国际资本流动活跃,另一方面住房抵押贷款证券化作为一种己经出现半个世纪的金融工具,迅速拉近了与本就依赖银行等金融机构进行融资贷款的房地产市场。于是,房地产泡沫传染的可能性增加。上文中外国的几个大事件己显现出了泡沫的传染性。

    2018年,信贷资金的涌入造成了价格居高不下,市场供需相差大,相应调控政策不间断推出,在2018年前8个月全国累计出台了多达367次的市场调控政策。20207月的房地产工作座谈会上再次强调:“房住不炒……稳定房价预期……以保证整体市场的发展是稳定健康的。同年820日形成了“三道红线四档两观察”的房企监管新规定。随后,在1021日召开的2020金融街论坛年会上透露:“持续健全针对房地产金融的监评和预警研究相关政策工具,完善健康长效机制。

房地产泡沫同其他资产泡沫相似,即使在相对温和的初期会刺激经济,但如若不在它迅速成长的时候加以制止,便会无法控制,直至破裂全面影响居民生活,动摇经济根基。海外资金的涌入与炒房等市场投机行为逐渐影响到了居民的日常生活,当下的房地产泡沫的发展趋势让不少学者和百姓开始担心房地产泡沫的形成和破灭是否会带来更为严重的经济金融危机。

    因此针对我国房地产的泡沫态势,尤其是空间溢出状况,业界、学界和普通百姓都表现出了关注。当前研究缺乏对我国整体(大中城市)房地产泡沫的空间计量,以及由此引起的房地产金融风险的区际传染研究。

在此背景下,针对我国房地产市场的结构性失衡状况,检测房地产泡沫的空间溢出,以及由房地产泡沫及其空间溢出产生的房地产金融风险状况就显得十分必要;另一方面,如何防范房地产金融风险的区际扩散,并建立起一道“防火墙”对此进行隔断和化解也需要重点关注。

 

 

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